Hoteles

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Desde 2014, el mercado hotelero español está viviendo una innegable recuperación, y las esperanzadoras predicciones auguran magníficas perspectivas en el futuro.


Recuperación económica y buena operativa hotelera

Con la notable recuperación de la economía (el Banco de España estimó que la economía española crezca en un 3.1% en 2015, de acuerdo con las estimaciones del FMI) y un mercado turístico constante, el sector hotelero se encuentra en buena forma.
 
Asimismo, en 2014 se alcanzaron los 65 millones de turistas internacionales, lo que representa la mayor variación respecto al año anterior en los últimos 14 años. Las previsiones para 2015 eran de superar esta cifra, ya que se registraron 64,6 millones de llegadas hasta noviembre.  El total del gasto registrado fue de 63 millones de euros en 2014 (representando un crecimiento del 6.5% de media) y superando todas las expectativas. La demanda creciente ha tenido un efecto positivo también en la operativa de los hoteles en 2014 y 2015, viendo cómo se incrementaban tanto la ocupación (en un 3.6%) como la tarifa media diaria (3.3%) respecto a 2013.

Como resultado de todo esto, el ingreso por habitación disponible (RevPar) ha alcanzado un crecimiento compuesto de casi el 4% en los últimos cinco años. 


Voluntad de inversión en alza

España sigue siendo una propuesta atractiva tanto para inversores internacionales como nacionales a pesar de que los precios de los hoteles aún deben recuperarse por completo en comparación con otros destinos europeos. La inversión hotelera estimada alcanzó cifras de + € 1.600 millones para 2015, con más de 132 transacciones conocidas.

Se espera también que las operaciones de deuda hotelera que se iniciaron en 2014 continúen a corto y medio plazo, con ventas que resultan particularmente atractivas para fondos de capital privado norteamericanos. Estas operaciones de crédito contienen principalmente activos en dificultades, mayoritariamente de tipo urbano y costero a lo largo y ancho del país.

Los activos singulares en los principales destinos urbanos han sido especialmente populares entre los inversores internacionales, como lo demuestran la venta del Hotel W de Barcelona a un fondo de Qatar en 2014 y la reciente compra del Hotel Ritz en Madrid por Mandarín Oriental y Olayan Group. También hemos percibido un mayor interés de los inversores internacionales en áreas vacacionales, como las Islas Canarias, Baleares y la costa mediterránea, mercados consolidados que también se benefician de una fuerte demanda turística internacional. Además, estos mercados presentan precios más bajos y rendimientos interesantes para los inversores en comparación con las capitales.

El mercado ha registrado una reactivación por parte de los inversores nacionales, y en 2014 se percibió un aumento de la inversión interna estimada del  54% de la inversión total, que ha seguido incrementándose en 2015. En este contexto, es interesante señalar el papel que las SOCIMI (equivalentes a los REIT) están jugando, ya que representan una alternativa flexible para lograr financiación sin la participación de bancos o recursos privados. Estas plataformas se están convirtiendo en una opción sumamente atractiva para las cadenas de hoteles interesadas en expandirse en España.

La operación más relevante en este sentido se ha formalizado recientemente entre Hispania y Barceló, con una inversión inicial de € 421m en 16 hoteles. Esta nueva REIT se centra en hoteles y resorts y pretende alcanzar  las 12.000 habitaciones en España, en las que Barceló continuará como operador de los hoteles en régimen de arrendamiento por un período inicial de 15 años.

Por otro lado, existe una creciente tendencia entre los operadores consistente en seguir estrategias para desprenderse de la propiedad de activos, para concentrarse en la gestión. Un ejemplo perfecto es la reciente venta de 7 propiedades de Meliá a Starwood Capital, que continuarán siendo gestionadas por el operador español.


Crece el número de proyectos hoteleros

Con el mercado en recuperación y el impulso de la inversión, estamos percibiendo un aumento de proyectos hoteleros que buscan la conversión de edificios existentes en lugar de nuevas construcciones para los próximos años. Se están desarrollando nuevos proyectos tanto en las ciudades principales (especialmente en Barcelona, Madrid, Bilbao y Valencia), como en los destinos de playa (principalmente Baleares y Canarias y otros destinos del Mediterráneo) y suponen la entrada en el país de cadenas internacionales, como Hyatt y Four Seasons.

Particularmente destacables son los proyectos de conversión de edificios emblemáticos y oficinas corporativas en las principales ciudades, como el antiguo Hotel Asturias en Madrid, el Palacio Miramar de Málaga o la Torre Agbar de Barcelona. Muchos de estos proyectos se centran en el segmento del lujo y permitirán que España se aleje de ser vista como un destino de sol y playa "económico".

En paralelo, los recientes cambios en los gobiernos municipales de muchos de los destinos españoles tales como Barcelona, Madrid y Mallorca, ha traído consigo también la incertidumbre al mercado hotelero. El futuro de estos nuevos proyectos y otras circunstancias que afectan a la oferta y la demanda hotelera en ciudades españolas dependerá de las políticas aplicadas, especialmente en lo referente a la concesión de nuevas licencias, la imposición de impuestos turísticos y la regulación y limitación del volumen de visitantes.